摘要：文章通过对日本东京及其周边地区改造与更新策略的分析，结合传统资本主义国家旧城改造与更新的方法进行综合分析，提出了旧城中心区改造与更新应注重历史建筑的保护与城市历史文化保护，加强对人的活动空间的重视，注重商业与旅游开发，开展居住区与社区环境改善等模式进行旧城中心区改造的观点。
关键词：旧城；中心区；改造与更新
传统资本主义国家的城市化进程目前已达到了一个相对较高的阶段，城市传统中心由于受传统、经济等各方面原因的影响，城市发展进入到了一个相对衰落的阶段。高昂的改造费用以及越来越恶化的交通条件，让旧城的改造与复兴成为了现在发达国家城市发展的一个难题。我国目前正处在城市高速发展的阶段，很多城市正在或即将面临如同欧美、日本等发达国家相同的旧城中心区复兴的阶段。研究外国旧城中心区的改造与更新模式，对我国的旧城改造与更新具有相当重要的启发意义。
目前日本旧城中心区的改造与更新一般针对不同的地区采用了两种不同的策略，主要是针对大都市和中小城市发展提出了两种不同的策略，以下将从这两个层次分别进行阐述。
一、大都市旧城改造经验
东京地铁站作为历史超过百年的建筑，是东京历史文化传承的重要载体，但由于地处东京市中心，地段商业价值极大，经济效益与历史文化传承之间存在着巨大的矛盾。如果保留东京地铁站，将对物权所有者造成巨大的经济利益的损失，不符合市场发展的规律；但如果完全重建，由于该区的容积率控制上限10，传统建筑改造无法达到这一高值，势必会使业主方直接推倒现有火车站新建高层建筑，这一情况是城市规划管理部门所不愿意看到的。因此如何取得双赢的结果，成为了该地区改造成功与否的关键性因素。日本大学在此做出了有益的探索，具体方法为：
（一）区域整体开发策略
将火车站地块与周边地区进行联合开发，以现有建筑作为区域内景观及视线的核心，利用传统建筑给人的亲和力及良好景观感受，作为人们今后的场所记忆，保留人们对于旧建筑及旧地块是传统中心的记忆，并通过这种记忆，强化城市中心区的概念，维持人们对于周边地块的兴趣与信心，继而推动周边地区的发展。
（二）容积率补偿策略
传统历史性建筑为塑造传统城市中心做出了相当的贡献，其自身的利益也应得到城市的保护，因此，该地块在进行区域开发的时候，日本大学提出了容积率补偿的概念，即将现有地块的剩余容积率作为一种空间商品，出售给相邻地块，即保证该区域的整体容积率与规划控制相符合，又保证火车站地块的业主在出售容积率指标时获得足够的补偿，不失为一种优秀的处理方式。
（三）地下空间的利用
由于火车站地块的低容积率开发，导致区域内其他地块的开发容积率会超过10，达到13-15左右。这一容积率数值过高，会导致周边地块公共空间过少，过多的人流集中在建筑周边，对该地块的交通影响相当大；同时，从火车站下车的人流，即使只在周边地区进行工作，也会对周边地区的地上交通造成相当大的影响。因此，在该地块开发的时候，对于区域的地下空间进行了综合性的开发，对从火车站到周边办公楼及商业空间的人流通过地下
通道进行疏导，极大地减少了地面交通的压力。
二、中小城市旧城改造与更新
对于中小城市，由于目前人口处于负增长阶段，单纯地以推动建筑增量来推动区域的复兴方法是不合适的。因此，对于中小城市的旧城中心区改造，日本采用了和大都市改造完全不同的策略，具体如下：
（一）政府统筹规划
由于中小城市的商业市场有限，如果依靠大量增加建筑的绝对数量来挽救日益落败的旧城商业企业，无异于雪上加霜。因此，日本大学的建议是采用依靠政策行政力，引导商业集中改造及发展，策划城市中心的原商业氛围较浓的地区作为今后发展的中心，逐步对该街区进行发展引导，最终在不增加大量建筑量的情况下，提升商业气氛，使商业企业受益，同时也获得较为繁荣的城市商业中心区形象。
（二）商业建筑改造
对于原商业街区和大型商业建筑，采用连廊等设施形成整体感，以使人群在使用原有设施的时候，也能获得进入新的大型商业街区的感觉。这一感觉对于激发人们对于商业街区的热情具有重要意义。
同时，由于划定商业中心区，不采用连续线状的平均主义进行发展，而是利用原来大型商业设施作为核心，形成多个节点，既利用现有资源，又可以兼顾远期，形成以点带面的发展趋势，具有很强的弹性，不失为一种可持续发展的模式。
三、旧城改造与更新应对策略
通过对日本东京及周边地区的改造与更新策略的研究，可以了解日本在近些年旧城中心区复兴方面（特别是商业中心区方面）的探索，对此，本文提出以下方法及策略。
（一）保护历史建筑与城市历史文化
大部分城市中心都存在大量有吸引力的优秀古建筑，历史保护作为复兴中心区的策略在许多城市得以采用。人们重新认识到历史建筑的价值，采取城市保护性更新活动，确定文物建筑保护等级，维修历史文物建筑。同时有节制地进行城市骨架和街道网络的改造，使大多数新建筑在尺度和形式上寻求与原有建筑的协调，达到视觉上的连续性。再结合步行区建设保护历史建筑，维护原有的商业服务设施和旧建筑传统风格外貌，进行内部更新，满足现代使用要求。这种做法既维修、保护了历史建筑，又增加了中心地区的吸引力。具体办法为：
1、充分利用和改造旧建筑。为了保护城市历史文化，许多国家采取鼓励措施支持改造、利用老建筑，将银行改成饭馆，小学校改成技术办公室，老别墅改成文化中心，废弃的监狱改成酒吧，甚至赋予无用的煤气站以新的内容，将其改成高质量的旅店。
2、积极保护城市历史文化。城市中心区的复兴是建立在对历史城市的整体保护的基础之上的，国外尤其是欧洲许多古城的新区开发建设，为了减少对旧城的破坏，普遍采取与旧城脱离的发展政策。
（二）重视与开发人的活动空间
复兴城市中心区的一个重要措施是积极营造以人为中心的环境和空间，以人性化的街道景观增加城市中心区公共空间的魅力，提高城市中心区的吸引力和活力。具体办法为：
1、设置步行街区。二次大战后，由于城市中心区逐渐转变为金融业、零售业和其他服务业的商业区，私人小汽车大大增加，因而那些缺少足够路网的中心区变得异常拥挤。规划者逐渐认识到需要创造以人为中心的高质量步行空间，提高步行街的质量和舒适性，步行街区的建设成为20世纪70年代初期环境整治的主要内容，曾经一度为汽车交通所破坏的老城传统的城市生活空间——城市的“客厅”重新得到恢复，真正成为亲切宜人、充满活力的城市心脏。
2、提供公共活动空间。规划者重新认识到公共空间的作用和吸引力，在环境整治中为人们提供步行街、露天广场、有顶街道、中庭等一系列公共空间，希望重新振兴城市公共空间、聚集人流、增强城市活力。他们重视建筑与人的相互联系和步行空间的连续性，转变沿街建筑底层的功能，对社会和街道开放，营造环境舒适的公共活动场所，为社会交往和活动的开展提供便利，同时借助公共空间吸引足够的客流获得商业效益。
3、整治绿色开放空间。通过整治绿化和水等开放空间，设置多样的休息、绿化和美化设施，创造舒适宜人的空间环境。从20世纪70年代初日本城市规划开始制定加强改善地区环境的战略，通过形成绿色的开放空间等途径进行环境整治，实现公共空间的美化，注重景观塑造。
4、创造城市滨水景观。许多城市选择滨水区作为环境整治的重点，建设滨水散步道等公共空间；改造海军、造船业废弃的码头，开发假日购物广场等商业娱乐设施；或者结合饭店、公寓、疗养院和历史资源，创造娱乐、休闲的公共空间，利用水滨的舒适性吸引更多的人光顾。日本进行的“河川和绿色自然环境”调查，通过“水和绿色的城市建设”的整治政策，对城市资源中的水环境加以保护和利用。
5、改建基础设施。城市交通问题，特别是公共交通的改善是城市中心区复兴的契机和关键，是改善空间环境的基础保障。资本主义国家在整治中利用城市地下铁道和市郊快速列车的建设，缓解道路紧张状况和停车场的压力，同时结合城市公共汽车、有轨电车，组成覆盖全城的高效快速的公共服务体系，提高中心区的可接近度，大大缓和了城市中心的交通矛盾，为老城中心区的步行商业街改造建设创造了条件。
（三）大力发展商业与旅游产业
日本许多城市从20世纪60～70年代起，结合具有良好环境设计和设施完善的购物中心建设，对旧有街道型商业街进行步行化的环境整治，形成集购物、休闲、娱乐、办公于一体的中心商业区，通过提供舒适宜人的空间环境，复兴城市中心区。商业建筑与公共空间结合使用，形成城市空间中最有活力的地方，环境整治使中心区的商业得到很大发展，促进了环境更新和旅游发展。具体的整治措施中常常通过增加沿街的商业用房，创造街道的生活气氛，积极引导旧建筑的改建，将不适用的办公楼改造为旅馆、商业和娱乐等三产服务业设施或住宅，改变了旧城缺乏城市活力的景象。具体办法为：
1、调整功能，发展三产。随着产业结构的调整，西方城市出现“后工业化”趋势，大量工业制造业外迁至城市边缘和郊区，以金融、商业、服务业为代表的第三产业占据城市经济主导地位和城市中心区。整治中将已经废弃的工业运输码头、工厂拆除或者重新开发成新的用途，改造成博物馆、展览馆、商业综合体等，将其被赋予新的功能并加以再利用。
2、发展旅游业。环境整治的一个重要措施是通过塑造城市景观和特色环境，发掘旅游资源，保护历史性建筑和充分利用旧建筑，建立区域性休闲旅游中心，通过发展旅游复兴中心区的活力。
3、举办博览会。利用城市中心区的集会中心、竞技场和体育场等大型活动设施，吸引大量的参观者和游客，创造更多的利润，同时通过举办博览会实施城市整治，更新基础设施，扩大城市旅游。
（四）改善居住区与社区条件
城市中心区失去活力，很大一部分原因在于中心区居民的减少。战后随着郊区化的出现，城市中心区人口外迁，造成内城衰败。为了增强城市活力，许多城市采取积极的整治措施进行城市中心区的社区改善。西德战后采取新的保护性整治政策，住宅发展转向加强对中心区旧建筑的改造利用，城市规划设计重新转向19世纪城市规划中注重空间构图，实现城市景观目标。美国在社区改善中，通常由政府出资改建低层、多层单元式住宅，使居民归属感增强，有助于促成良好的邻里关系，改善社区环境和恢复城市中心区活力。
四、结束语
通过对国外旧城改造及更新的成功经验的总结，我们获得了很多感性的认识和理性的经验，在我国今后的旧城中心区环境改造与更新项目中，应该遵循循序渐进的中心区环境改造与更新的思路，兼顾保护与发展，采用市场和规划并举的城市改造策略，兼顾效益与公平，促进我国城市和谐高效的发展。
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（作者单位：长江大学城市建设学院）