摘要：随着人口老龄化问题的日趋严峻，养老地产这类起步产业逐渐受到越来越多的关注。本文根据我国养老地产的发展现状，结合国内外养老地产相关产业所形成的不同盈利模式，分析了我国养老地产的特点，详细阐述了养老地产立足于中国基本国情所需要作出的改进，并从拓展融资渠道、借鉴先进管理经验、开发新的售用模式、加强政府引导作用等四个方面提出了建议。
关键词：养老地产 盈利模式 发展之道
引言
当今社会人口老龄化趋势日益严重，2010年全国第六次人口普查显示，我国60岁以上人口已达到1.776亿，占总人口的13.26%；2015年，我国60岁以上人口占比超过30%，老年抚养比逐渐增高，社会养老压力越来越大；2050年，60岁以上人口预计将达到4.5亿，占比将为总人口的1/3。但“养老地产”这一新兴产业才进入中国不久，相关产业链尚未完全成型，发展理念及营运模式仍处在探索阶段；国外的“养老地产”产业发展已经日益成熟，形成了一条独特的、注重人文主义关怀的发展道路，对于国内相关产业是很好的借鉴；但因为中国的国情与资本主义社会有很大差异，因此对资本主义模式的完全借鉴也是行不通的。
本文旨在通过对我国养老地产盈利模式的研究分析，探索其发展模式，进一步结合中国的国情，力求探索出真正符合老年消费者实际需求、真正适合国内企业健康发展的道路，为养老地产的市场可持续发展提供参考。
一、我国养老地产的发展现状
（1）养老地产的概念
养老地产是指在人口老龄化日益严重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的以适老化设计为核心，集护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务和日常起居等服务与品质地产为一体，适宜老年人居住并且能够满足老年人的社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类产品以老年生活方式为核心，满足老年人多方位需求为目的，力求打造出以人为本的养老居所。
（2）我国养老地产的发展现状
与老龄化发展趋势一起与日俱增的，便是城市人口养老问题。这涉及到社会保障、社会福利乃至社会稳定等多个方面，而养老地产兼具市场运作与社会服务的双重属性，发展养老地产既能够适度缓解政府的社保压力，同时也能够有效地推动老年经济的发展。因此，政府、房地产企业等社会各界力量都在积极探寻适合我国国情和市场需求的养老地产发展模式。
从总体上来看，养老地产在我国起步较晚，在房地产市场中所占的份额也较小，项目风险因素大，市场风险抗压指数偏低。从具体上来看，养老地产的选址多位于郊区偏僻处，基本都存在交通不便、周边基础设施不足等问题。尤其是医疗资源的相对匮乏，更是让老年人觉得安全问题得不到保障，而其它设施与人员的管理和维护也都存在一定程度上的问题，这使得一些老年人纷纷望而却步。一旦出现问题，开发商缺乏足够的应对手段，盈利资金流断裂形成恶性循环。相对于欧美一些进入较早进入老龄化社会的发达国家来看，我国的养老地产产业尚未成熟，其明显标志之一便是没有形成完整的融资和盈利模式。
二、养老地产模式类型
（1）国外养老地产模式
欧美发达国家较早地进入老龄化社会，其养老地产产业较为成熟，形成了几种较为典型的模式：
1.美国将社会福利与市场相结合，吸收私人资本，形成“社区型”老年产业（如美国太阳城），并根据护理要求将不同的老年人群体住宅模式进一步细分：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。
2.欧洲的养老地产市场以政府投入为主，政府实施个人支付与社会保障相结合，并根据老年人的不同收入进行调整的政策。同时金融保险提供强大支持。
3.英国采取社会照顾模式，为老年人提供生活照料、物质支援、心理支持和整体关怀。这种模式注重关怀老年人的心理和情感，提高老年人的生活质量。
4.日本重视“养老家居”和“两代居”，鼓励几代人共居，根据自理能力的家庭情况状况的不同在住宅设计上推出同居寄宿型、同居分助型、邻居合住型、完全邻居型。
（2）中国养老地产盈利模式
我国养老地产和传统地产相比较来说，养老地产的社区配套成本及后期持续运营成本较高，对政策优惠补贴、客户定位、专业服务能力、土地获取等关键要素处理的不同决定其利润收入不同，所以对开发商来说选择合适的盈利模式是很重要的。细数近年来国内房地产市场上涌现出的新兴养老地产，根据其盈利模式方面的差异，大致可以分为以下几种模式：
1.全部出售的盈利模式：
即养老概念住宅加上超配套设施的模式。在出售房屋产权的同时提供区域级别配套设施。如东方太阳城。这种模式可以快速回籠前期投入的资金，减少了开发风险，但是无法得到配套服务所产生的利益增值。
2.只租不售的盈利模式：
即建立一个医疗健康社区，开发商全部持有运营，只租不售。并且对自理、半自理、非自理客户收取不同租金，如燕达国际健康城。这种模式可以持续性的为老年人提供养老服务，但是在前期开发和后期经营过程中需要投入大量资金。
3.销售与持有相结合的盈利模式：
即养老概念住宅加上养老地产的模式。销售住宅的同时持有运营嵌入式老年公寓等养老配套设施，如北京太阳城。这种盈利模式是前两种盈利模式的折中，是兼顾了前期开发资金投入回收和后期配套服务利益增值问题的盈利模式。
4.会员制管理的盈利模式：
即销售会籍，采取会员制管理的模式。出售长期或短期会员卡也是一种变相的销售与持有相结合的模式，如上海亲和源老年社区。这种盈利模式在运营开始就可以回收一部分资金，既可以解决前期开发的资金投入回收问题，又可以实现后期配套服务的连续性收益。
三、养老地产发展面临的问题
从总体来说，我国的养老地产才刚刚发展，正处于摸索阶段，尚处于新兴产业，在拥有无限的机遇与潜力的同时，也面临着些亟待解决的问题。
（1）资金需求大，融资难且成本高
养老地产作为房地产和服务业的结合，带有房地产业和服务行业的双重特点。作为房地产，养老地产需要用大量的资金进行房屋的建设和基础设施的完善。作为服务行业，由于养老地产面向客户的特殊性，所以对于基础设施和服务设施的要求会更高，势必会增加前期建设的成本。在另一方面，我国的金融体系尚不完善，投融资业务尚未发展完善，投资者多为中小者，缺乏对于市场前景的预测能力。养老地产尚处于新兴事物，中小投资者无法预测其发展前景，故不愿意将资金投向于养老地产的发展，所以造成养老地产产业的融资难成本高的现状。
（2）行业经验不成熟，服务体系尚未形成
就目前的国内市场来看，养老地产对于传统的房地产行业经营提出了巨大挑战。现行的房地产的主要的运营模式都有其弊端，不能很好的适应养老地产发展的需要。对于大部分的发地产企业来说，养老地产还是一个未知的世界，缺乏成熟的行业经验。即便是国内知名的房地产企业，对于养老地产的运作经营模式也仍然处于探索阶段。同时养老地产解决的主要是老年人的养老问题，主要是为老年人提供养老服务，所以养老地产项目需要很强的针对性和专业性。但是目前国内针对于养老地产方向的设计院和房地产企业屈指可数，远远不能满足养老地产发展的需要。由于养老地产服务对象的特殊性，所以养老地产行业提供的专业化服务业尤其的重要，若是不重视建立完善的服务体系，养老地产将与传统的房地产无任何差别，养老地产也将不过只是宣传时的一种噱头。
（3）国家的产业政策不健全，缺乏制度保障
随着我国老年人口数量不断增加，我国步入老龄化社会的速度不断加快，社会面临的压力不断加大。此时，养老地产的发展可以解决一部分老年人养老问题，带有定的社会福利性质，所以政府应该加强对于养老地产的扶持，给予养老地产政策上和制度上的扶持。但是，目前政府的扶持主要针对于一些非营利性的、民办的养老机构，缺乏对于养老地产的支持。养老地产目前只得到了政府原则上的支持，缺乏政府实际有效举措的支持。同时，由于政府的扶持政策不明显，导致社会上的闲散资金很少投资于养老地产，制约了养老地产的发展。
（4）现行的租售模式不能长期盈利
从国外养老地产的发展经验来看，长期持有模式是对于养老地产最有利的运营模式。但是目前，在我国市场上，养老地产的运营模式以租售结合为主，长期持有模式占据的份额不大，导致养老地产缺乏长期盈利的能力，不能可持续发展。
四、养老地产发展的对策建议
基于以上分析內容，现从拓展融资渠道、借鉴先进管理经验、开发新的售用模式、加强政府引导作用等四个方面对我国养老地产的盈利模式提出建议。
（1）建立健全融资服务体系，为融资提供扶持和保障，同时养老地产开发商应该寻求多种融资方式，进行企业间的投资组合来保证资金充足和资金链的畅通，减少投资风险。国家的财政扶持和税收补贴是养老地产行业中必不可少的资金来源，但是从近些年养老地产的发展状况来说，我国的扶持力度还不够，需要加大在养老地产中的财政投入，进一步完善相应的政策和法规，改善我国金融市场的发展环境，充分利用国家这只“看得见的手”。除此以外，相对于国外的市场发展机制所起到的作用来说，我国的市场机制起到的作用远远不足以保证养老地产业的健康有序发展。企业在自身经济实力不够的情况下，可以采取多种方式进行融资，或者寻求企业间的合作来弥补不足，形成互利双赢的局面。企业自身的投资存在诸多风险，为了降低风险，也可以寻求与政府的合作，与政府共同开发。
（2）深入学习和研究国外养老地产模式的先进经验，从中吸取有利于我国养老地产产业发展的运营和盈利经验。多方位考察国外的养老地产发展模式，学习经验，建立发展试点，总结出一套适合我国国情的发展路子，再逐步进行推广和不断完善。我国的养老地产起步晚，发展经验不足，整个产业缺乏活力，但是外国例如美国，英国等国家已经形成了完备的体系和各种发展经验，我们完全可以在充分考虑我国国情的基础上，借鉴吸收国外发展的优点。我们国家没有专门发展养老地产管理经营的公司，但是我们可以借鉴国外模式，由多家公司合作成立家管理项目的公司，专门进行经营管理，同时我们可以聘请外国有经验人员和国内线服务产业人员对该公司进行经营管理。
（3）对于养老地产开发出新的租售利用方式，将养老地产的效用最大化。考虑到面向客户群体的特殊性，养老地产往往很难通过简单的租售方式来盈利，同时客户也很难仅仅只把所购房产用于养老，这就需要我们开发出新的模式，充分发挥养老地产的作用。将酒店经营管理模式融入养老地产无疑是一种有效的方式。在充分考虑到客户情况和满足客户需求后，帮助客户将房产进行出租，或者将空余房产集中，开发旅游观光等产业，使客户和开发商同时获得收益，一举两得。
（4）明确政府在养老地产发展中的作用。国内外经验表明，在养老地产发展的初期，国家的财政政策和补贴政策对于行业发展十分重要。我国应该充分利用各种政策手段为养老地产发展提供良好的金融环境，通过政策来引导资金向养老地产倾斜，形成完整健全的资金保障体系。同时，我国还应该建立约束和监督机制，把控整个市场的运行，逐步将其发展引上正常轨道。