项目市调报告
长春恒信房地产顾问有限公司
2007 年 4 月
目录
一、 市场客观需求
1、长春市经济概况长春市房地产市场概况
2、长春市房地产市场概况
二、市场调研部分
1、长春写字间市场
2、长春公寓市场
三、本项目的SWO分析
1、 Strength （优势）
2、 Weakness（劣势）
3、 Opportunity （机会）
4、 Threat （威胁）
四、以“兆丰国际项目”运做为例
前言：我们从本公司操盘经验出发， 基于客观的房地产市场需求与规律， 将 人民大街牡丹园项目定位于一栋 5A 智能写字楼与一栋国际公寓的双塔楼，或者 是连体楼。本此就市场调研部分详细解释。
一、市场客观需求
、长春市经济概况
2006吉林省地区生产总值完成 4200亿元，增长14.5%，增速比 05年提高
2.5 个百分点。
目前，在长春投资的世界 500 强企业达到 44 户，城市的投资环 境得到很大改善。
2006 年，长春地区生产总值完成 1934亿元，增长率达 14.5%。
第一产业增加值为 190 亿元，同比增长 6%，占总体比重的 9.8%，历史上首次降 到 10%以下；第二产业增加值为 942.7 亿元，同比增长 20.4%，占总体比重的 48.8%；第三产业增加值为 801.3 亿元，同比增长 10.5%，占总体比重的 41.4%。
另外，全市开发区实现地区生产总值 1005 亿元，突破了千亿元大关。汽车产业 实现产值 1460亿元，增长 22%。2004 年时汽车产业不景气，仍占全市规模以上 工业总产值的 78.3%；2006 年，高速发展的汽车产业所占比重却降到 68.5%。汽 车一业独大的局面明显改善，新型产业的作用更加突出。
、长春市房地产市场概况
、 高速增长的经济速度将成为房地产市场强劲的支撑点。
长春市是新兴的工业城市，产业结构以“行走机械”为主，近几年来经济运 行整体情况良好。
国家振兴东北老工业基地的政策的顺利实施， 将使长春这座老 工业城市得到更大的发展空间， 经济发展将进一步走强， 近期国务院批准豁免东 北 1997 年底前欠税，政策对于东北发展的支持力度会更强。
、 房价将持续上涨。
长春市目前每年的增量房交易量约为 400 万左右平方米，加上每年完成的250 万平方米的棚户区改造， 市场容量达到 600多万平方米，增加三分之一以上。
250 万平方米的额外需求量投入到年增长量 400万平方米的长春房地产市场， 首 先会引起房价上涨，随后是房地产开发商的增量开发， 对于长春这个经济不发达， 房地产内需型城市来说， 会出现这样一个结果， 就是部分房产空置， 而需要住房 的被拆迁人却不一定能买到合适的房子。
、市场缺乏精品，产品同质现象严重。
写字间与公寓市场概念炒作严重。
2006 年，长春市写字间市场供应持续 增长，新开工与上市项目达到 10 余个，总建筑面积 277568 平方米，同比增长
51.5%。
、市场调研部分
2.1、长春写字间市场
长春写字间市场从2002年起步，市场一直需求不旺，产品参差不齐，经过
2006年大跨度发展，出现几个可以称得上真正写字间的项目
物业名称
物业地址
在售价格
联系电话
开发商
万晟大厦
南关大马路与一 道街交汇处（绒
织厂地块）
不详
吉林万晟房地 产开发有限公 司
凯悦世纪广场
宽城凯旋路与铁 北二路交汇处
不详
财富大厦
南关人民大街与 卫星路交汇处
不详
财富投资咨询 有限公司
国联商务楼
南关人民大街与 卫星路交汇处
不详
吉林省国联集 团有限公司
体育大厦
南关自由大路与 亚泰大街交汇处
不详
吉林省七方房
地产开发公司
晨光国际大厦
绿园西安大路与 普阳街交汇处
（普阳街4号）
3800元/平方米
均87900888长春建工房地 产开发有限公 司
宝迪克公馆
南关大马路与长 春大街交汇处
4500元/平方米
均吉林信达房地 产开发有限公 司
新润天国际
朝阳西安大路与 建设街交汇处
5288元/平方米
起88523222
吉林省昌润房 地产开发有限 公司
岳阳富苑
南关长春市岳阳 街与平泉路交汇
4200元/平方米
均87060999
长春立信房地 产开发公司
兆丰大厦
朝阳人民大街与 明德路交汇处
7000元/平方米
均86912222
长春长裕房地 产开发有限公 司
我的时代
经济开发区卫星 路以北，仙台大 街以西
不详
吉林联华房地 产开发有限责 任公司
联邦国际大厦
咼新区前进大街 与星火路交会处
4500元/平方米
均85082666
吉林省冶金通 大有限公司
物业名称
物业地址
在售价格
联系电话
开发商
鸿基名筑
朝阳西安大路和 康平街交汇处
4750元/平方米
均85070999吉林省东方房 地产开发有限 公司
世纪鸿源
朝阳西安大路与 同志街交汇处
7500元/平方米
均88578777吉林省金鹤房 地产开发有限 责任公司
商业联合新都 （已售完）
宽城上海路与东 二条交汇处
3500元/平方米
均
2724888、
2724999
长春房地产开 发有限公司
磐谷国际商务港
高新开发区硅谷 大街
2900元/平方米
高85537999
长春冋新建设 开发有限公司
建设大厦
宽城上海路与北 京大街交汇处
5400元/平方米
均82770666
中韩友谊大厦
宽城辽宁路5号
5000元/平方米
起86116222
长春银都（已售
完）
南关新发路126 号
4000元/平方米
均
2724888
长春房地产开 发（集团）有
限公司
伟峰国际商务广 场（已售完）
南关人民大街
7088 号
4900元/平方米
均82066900
吉林省宏达建 设开发有限公 司
硅谷大厦
高新开发区硅谷
大街1198号
3200元/平方米
均
5107800
7819267
中达房地产开 发公司
东泰钢材、建材 大市场（已售
完）
二道惠工路18
号
不详
吉林省金实房 地产开发有限 责任公司
百聚商务广场 （已售完）
朝阳安达街9号
不详
长春维鸿房地 产开发有限公 司
吉发广场D座
（已售完）
朝阳西安大路
5200元/平方米
均
吉林省吉发房 地产综合开发 公司
中银大厦（已售
完）
朝阳西安大路
127号
不详
8987708
8987718
长春国际商务中
心
南关解放大路
36号
3830元/平方米
均长春永城房地 产开发有限公 司
中天大厦
绿园普阳街48
号
2800元/平方米
均87642999
长春吉升房地 产开发有限公 司
阳光大厦
冋新开前进大街 与卫星路交汇处
3500元/平方米
均85172999
长春市筑业房 地产开发公司
物业名称
物业地址
在售价格
联系电话
开发商
星宇名座（已售
朝阳建设街与解
4900元/平方米
8588268
长春星宇集团
完）
放大路交汇处 （建设广场）
均
8582066
股份有限公司
21世纪国际
商务总部
南关解放大路
338号
4800元/平方米
均88617666
广泽大厦（已售
完）
南关人民大街
116号
不详
8972288
长春市大民房 地产开发有限 公司
以上从时间段上由近及远的综合了长春市场上所有号称写字间的项目，共三 十一个，可以得出以下几点结论：
2.1.1、 2006年以前出现的项目根本称不上写字间，或是商住两用，或是借此操 作，从硬件配套到软性服务都与写字间名称不匹配；
2.1.2、 从去年开始出现的几个号称5A级智能写字间的项目，第一次阐述了写字 间的定义，但与真正的5A还有很大距离；
2.1.3、 上表市调资料中有五个正在筹备阶段的新项目，据我们掌握的资料，真 正能付诸实施的项目只有1-2个；
2.1.4、 以世纪鸿源为例，它的区位优势远远不如本项目，但已达到了 7500元/ 平方米，可以充分说明长春市场对高端写字间项目的需求期待；
2.1.5、 从内部掌握的资料，在工程时间与人民大街沿线区位上，本项目可有充 分迂回的空间，没有其他产品可与本项目竞争。
2.2、长春公寓市场
酒店式公寓：寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，
集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。
（详见附件）在中国的房地产市场，酒店式公寓正方兴未艾。长春市场上公寓没
有真正的精品。新世纪鸿源广场、宜家国际公寓等项目都放弃了精装修公寓部分, 其他号称公寓的项目的不过是普通住宅的一种包装宣传， 与真正的国际公寓标准 相去甚远。
、长春作为经济发展一日千里的区域中心城市，其东北地理位置的中心地 位，以及对东北亚的辐射性， 产生了一批跨区域企业的区域中心的设置， 其高级管理人员常年驻长春， 对既可以办公又要满足家居感觉的公寓有 较大需求；
、作为省会地位，各企事业单位机构驻长春的分理处，出现了私密性强但 又不同于酒店住宿的需求，高级公寓的出现便可满足这些人员的需求；
、长春的酒店业近两年发展迅速，从高档的香格里拉到中低档的如家、星 月等，消费者的不同层次的需求日益扩大， 高级公寓对各种档次的酒店 本身就是一种补充，酒店业的消费者亦是高级公寓的客户群体；
、高级白领、公司高管等高收入者以及灰色收入者，单一的家居设施不能 满足其社交需求，从基本的吃、住到足不出户的健身、游泳等，需要一 种兼顾家居功能而又有高级会所功能的产品， 公寓正是满足这种需求的 有效产品；
、长春国民产值的一半来自汽车产业，它有大量的外国高级管理者及技术 人员，加上长春特有的东北亚地理位置， 外国在长春人员较多， 高级住 宅对他们过于长期， 酒店不能满足其家居需求， 他们对高级公寓需求较 大；
、入住写字间的公司对形象要求很高，其业务客户本身就有居住需求，高
级公寓的出现正满足了这部分客户的需求，两者地理位置上的零距离， 正是相互有益的相互补充，相得益彰；
、高级公寓有效地需求对稳定、 高效的收益有很大保障 ，对投资客是一种
很好的投资产品
3、本项目的SWO分析
3.1 、Strength （优势）
、独有的区位优势，项目地位于人民大街核心地段，属是市内成熟的商业 区和生活区，交通便利，生活便利；
、办公、生活配套齐全，周边分布机关、银行、邮局、医院、学校、超市、 商场及成型的居民住宅小区， 特别是独有的牡丹园和儿童公园， 更是本 项目得天独有的环境。
市政府规划将解放大路自人民银行至建设广场段 打造成长春市的CBD届时本项目将处于CBD中心的龙头位置。
、人民大街沿线已经没有可供做为高级写字间与公寓的土地，本项目土地 本身已成为唯一性。
3.2、Weakness（劣势）
、项目地上物关系复杂，各种因素不稳定；
、项目占地面积较小，容积率较高，会给环境设计带来一定难度；
、产品组合新颖，对日后销售会有一定压力。
、 Opportunity （机会）
、市场对投资型的物业需求增加；
、长春市场没有一家把写字间与公寓的优势有机结合的产品；
、市场没有高品质的产品可供需求者购买。
3.4 、 Threat （威胁）
、房地产市场大环境压力大；
、项目竣工周期存在诸多不稳定因素；
、资金链条问题
四、以“兆丰国际项目”运做为例
我公司在 2004 上半年介入兆丰国际项目运做，项目定位为“商业（配套） 、 写字间、高级公寓”三者合一，当时长春市场没有一家真正意义上的写字间，人 民大街沿线更是没有，市场对均价 5000 元/ 平方米都持怀疑态度。
2005 年项目经过筹备，开是进入实质操作期。人民大街沿线出现了伟峰国 际项目，它定位为单一写字间， 是唯一可以和兆丰国际形成竞争的产品。
动工较 快，兆丰国际由于诸多因素筹备稍缓。
我公司联系了专业物业公司， 从手续办理 开始协助开发方工作。
2006 年上半年兆丰国际进入工地施工阶段，我公司制作了楼盘各种宣传 品、电子楼书等。伟峰国际从 4200元/平方米起售， 在施工节点上形成了明显时 间差，兆丰国际从 5280元/ 平方米起售。
我们始终坚持“领先市场半步”的操作理念，不跟风市场，亦不过分领先市 场。兆丰国际之所以没有定位为纯写字间就是从以上理念出发， 商业（会议中心 等）、少部分高级公寓作为写字间的有益补充存在，与写字间相得益彰。
目前兆丰国际达到 7000元/ 平方米，远远领先于市场，事实胜于一切。
结语：基于以上分析，出于市场需求、项目位置等因素，将人民大街牡丹园 项目定位于 5A 写字间与国际公寓的复合产品，也是出于两者的有机结合与相互 补充，建议公寓占 1/3 或 1/4 ，相信市场会印证此结论。