基金项目：湖南省软科学项目（项目编号2012ZK3055 项目名称 湖南省新农村住宅连锁开发模式研究）、长沙市软科学科技项目（项目编号K1106026-41）和湖南农业大学青年基金项目研究成果。
摘要：随着两型社会和新农村建设，长沙农村房地产市场巨大潜力引起房地产企业广泛关注。根据长沙新农村示范村建设总结，乡村旅游房地产开发模式是现阶段房地产企业参与两型村镇建设的有效模式。从房地产企业角度对该开发模式进行系统分析，总结其开发优势，找到开发中存在的问题，提出长沙两型村镇房地产开发应遵循可持续发展理念，房地产企业需找准项目产品定位，全面升级开发模式，有效改善农村居住环境，促进两型村镇房地产产业化发展。
关键词：长沙；两型村镇；乡村旅游房地产；开发模式
1前言
随着长沙两型社会建设的推进，农村房地产市场的巨大潜力引起了房地产企业的密切关注，因此引入房地产开发理念和思路，一方面可以解决农村发展资金，另一方面也是房地产企业进行产业转型的有益尝试。但是房地产企业参与新农村建设仍具有一定的局限性，农村房地产项目在市场流通受到限制，企业所追求的投资回报难以实现。因此通过对长沙两型村镇房地产开发模式研究在两者之间找到一个平衡点，既形成农业与房地产业良好产业互动，为新农村建设提供智力保障和资金支持，又在保证农村粮食安全基础上，提升房地产商综合效益，是具有现实意义也是十分迫切。
2长沙两型村镇现有房地产开发模式分析
长沙两型村镇房地产开发应作为一个系统工程进行，包括建制镇及农村行政村、自然村的住房，村镇内的能源、道路、给排水、电力、通讯、绿化、环境等技术性基础设施，村镇内的中小学、卫生院、敬老院等社会性基础设施以及乡镇企业和乡镇政府管理机构的用房开发建设[1]，对房地产企业参与提出了更高的要求。根据长沙村镇各项建设工作总结，开发具体项目和形式虽然有所不同，但是房地产开发总的思路基本相同，采用的是乡村旅游房地产开发模式。以乡村旅游作为连接点，通过政府和市场的调节，实现农业和房地产业有效互动综合立体式发展，是现阶段房地产企业参与农村房地产开发普遍有效模式。
2.1 乡村旅游房地产开发模式
乡村旅游是以农民为经营主体，乡村民俗文化为灵魂，城市居民为目标的一种休闲旅游形式[2]。乡村旅游房地产开发模式是房地产企业依托乡村资源包括现代生态农业，民俗文化，特色资源等，根据现有乡村空间、农业自然资源和农村人文资源，通过旅游主题的规划、设计与施工，以休闲观光和旅游度假为目的进行房地产开发与营销的方式。该开发模式以农为本，发挥旅游带动效应将农业生产、居住、休闲、度假、运动、娱乐、养生、科技、教育等不同功能融为一体，实现现代农业与房地产业有效对接。房地产企业通过乡村土地和设施用房开发，完善公共基础配套设施，项目部分或全部实现旅游功能，提升土地价值，获得开发利润。
乡村旅游产品类型丰富，现阶段长沙农村根据自身发展特点主要进行景区旅游、农家乐+农庄和小城镇三种具体产品开发。
2.1.1 景区旅游房地产开发模式
该模式是房地产商通过乡村旅游度假区开发，以旅游业带活农业，完善各项配套设施，提升乡村周边土地价值，在村镇国有土地上进行度假型别墅及房地产项目开发，获得投资收益的模式。长沙宁乡关山村利用生态公园式村庄打造大关山乡村休闲旅游度假景区，成功引入四川银河投资、广东碧桂园和湖南龙腾控股等公司开发建设休闲度假村。关山土地专业合作社利用引导农民集中居住开发和节约出来的集体建设用地指标统一有偿转让置换到核心区进行度假区建设。碧桂园将流转土地按征收价格的1.5倍置换成固定资产给农民，并为农民建设风情商业街和安置房，保证置换农户人均免费享有10平方米的门面。通过度假区联动效应，大幅提升关山村周边土地价值，根据项目招商协议，碧桂园和银河投资只征用少量农村建设用地建设度假别墅，利用高档住宅销售获取预期投资回报。
2.1.2 农家乐+农庄房地产开发模式
该模式是房地产企业利用乡村田园景观，结合农业经营、农村文化和农家生活，进行农家乐和休闲农庄项目开发，提升土地价值，在乡村周边获批的土地上进行高档住宅项目开发模式。长沙望城区光明村以新农村示范村作为发展契机，采用以奖代投方式进行农村住宅改造，整治村容村貌，完善村庄各项配套设施，形成新农村田园景观，农家乐得到充分发展。该村成立了湖南省第一家农村土地经营专业合作社，村民以土地入股，流转出去的土地主要用于进行专业综合农家乐和品牌生态农庄建设，土地区位价值大幅提升。
2.1.3 小城镇房地产开发模式
该模式是将农村改造成中心城市卫星城镇，破除城乡“二元”结构，兼具城市和乡村优点。通过城乡户籍制度改革，扩大村镇房地产需求，农村非农建设用地以市场机制流入城镇，房地产企业迎来更大的发展空间。长沙县开慧乡板仓小镇以田园理念打造红色旅游休闲卫星镇，通过改革户籍管理制度，实行非农业与农业人口统一管理，吸引农民进入小城镇，利用农村优美的田园风光和良好的生态环境吸引城市资本进入，城里人通过审核成为板仓小镇居民，享受当地优惠住房政策；推行一系列农村建设用地置换政策，小镇住宅上市成为可能。开慧乡政府抓住机遇，注资400万元成立国有独资开慧城建投资有限责任公司，开发板仓小镇居民住宅，取得投资收益。
2.2 优势分析
2.2.1 有利于贯彻两型社会建设思路，实现土地集约利用和农村资源保护
乡村旅游房地产开发需对村镇土地进行整理，结合土地用途和特点，实现村庄内土地按功能集中布局，有益于保护农村自然和文化资源，形成乡村旅游资源。调整村庄用地不合理结构，减少闲置用地面积，实现土地规模化经营，紧跟现代农业发展趋势，改变过去农村一家一户自给自足分散的经营模式，有效实现土地集约利用，实现长沙农村环境友好型和资源节约型建设。
2.2.2 有利于推动农村产业结构调整，提高农民收入
乡村旅游房地产开发改变了传统农业土地本身的大耕作的单一经营思想，以农业生产为基础，将农产品加工，农业观赏、农事体验，农业科普示范，产品采摘结合，实现现代农业产业结构调整，改变长沙农村单一产业现状，推动农村第二、三产业发展。随着长沙休闲农业发展，农民就业机会增加，收入得到普遍提高。长沙农民人均可支配收入从2008年6056.3元增至2012年15057元，2009年长沙获批两型社会，2011年两型村镇建设成果显现，人均可支配收入12717元比2010年增加4871.35元，增长比例高达62.1%，
2.2.3 有利于完善农村配套设施建设，改善农村居住条件
乡村旅游房地产开发带动政府基础配套设施建设，例如关山村，修建关山大道，乡村公路改造升级，形成便利交通体系，解决乡村旅游景区可入性问题；在村庄内进行农村电网改造和居民饮水工程建设，完善农村生活生产基础设施；推广沼气，太阳能新能源使用，降低能耗，保护农村生态环境，显著改善农村居住环境。2010年长沙农村居民人均住房面积60.18m2，钢筋混凝土结构和砖木结构住房比重分别达66%和33.2%，农村居民居住质量指数50.4％，比2009年提高1.42％，2011年，长沙农村居民人均住房面积62.04平方米，比上年增加2.51平方米，两型村镇居住质量得到全面提升。
2.2.4 有利于激发房地产企业参与热情，有效实现产业互动
乡村旅游作为一个新兴的产业，投资潜力巨大，所衍生的房地产项目规模效益显著。房地产企业运用该模式找准了参与两型村镇建设的切入口，通过景区、农家乐和农庄及小城镇开发，有效解决房地产业与农业产业互动问题，实现两型村镇建设多元化投入，有效增加了企业获利渠道，变外部促动为内生带动，激发房地产企业参与热情。
2.2.5 有利于推进城乡一体化发展
长沙乡村旅游坚持以服务城市为主题吸引市民下乡观光旅游，增加了农村农民与城市居民之间的交流与沟通，促进了农村经济的发展，提高了农民的素质和生活质量。同时，农村房地产开发和基础设施建设改善农村面貌，缩小了长沙城乡差别，促进了农村社会的进步和城市乡村的共同繁荣与发展，推进城乡一体化发展。
2.3 当前存在的主要问题
2.3.1 产业特色不明显导致项目定位难，盲目建设
农业带动型乡村旅游产品是该开发模式实现差异化定位的核心，但是长沙农村特色产业与乡村旅游结合具有一定的滞后性。长沙乡村旅游项目经营内容和形式不多，主要以农家乐和果蔬采摘园低投入形式为主，存在一定的同质化问题。由于长沙特色农产品和农业龙头企业产业链发展不完整，与乡村旅游结合不紧密，不能充分发挥农业带动效应，导致乡村旅游房地产项目定位难度增大。个别村镇急于上项目跟风建设，仅对沿路的农村居民住宅外立面进行形象改造，内部质量较差，生活配套设施不完善，居住条件没有得到改善，不利于可持续性发展。
2.3.2 适用范围有限
乡村旅游房地产发展主要依托旅游资源和便捷的交通条件。采用该模式需选择依山傍水的山水环境，具备一定的旅游景观资源或者区位条件较好能作为城市后花园的乡村进行开发。一些偏远的、资源匮乏的乡村本身交通条件差，较难形成旅游资源，乡村周边土地价值低，提升空间小，难以实现房地产企业投资回报，不适用该开发模式。
2.3.3 开发周期长，资金压力大
房地产企业参与乡村旅游项目全程开发，从旅游景点到整个乡镇旅游景区建设，从农村基础设施到旅游商服配套完善，项目规模大，开发周期长。农村房地产开发并不能像在城市短期内回笼项目资金，因此项目前期投入大，投资回收较慢，项目风险高。
2.3.4 城乡二元结构加大企业开发经营难度
由于城乡二元结构，大多数人认为农村不能进行房地产开发。房地产企业采用该模式参与长沙两型村镇建设，与城市房地产开发获利方式区别大，开发重点不同，需求不同，经营管理方式不同，增加了房地产商进行开发和经营管理的难度。
3 长沙两型村镇房地产开发建议
3.1 遵循“可持续发展”开发理念
“可持续发展”开发理念的核心是建立在社会、经济、人口、资源、环境相互协调和共同发展的基础上，在两型村镇房地产开发中做到节能，节材，节地，很好的进行保护环境。乡村旅游房地产开发建立在农业基础上，形成特色农产品，延伸产业链实现农业产业化，将农业产业有效转化为乡村旅游资源进行开发，保护乡村生态环境，改善农民居住条件，完善各项基础配套设施，保证农民收入的可持续增长。
3.2提升农业产业特色实现项目差异化定位，体现乡村特色
长沙两型村镇旅游房地产开发应先找准特色农业和资源定位，形成完整产业链，充分发挥带动效应。在乡村旅游项目定位阶段通过与专业旅游开发公司合作，进行主题式旅游项目和活动策划，使特色农业产业与旅游和房地产紧密结合，实现专业化差异化定位，体现浓厚的乡村特色。
3.3 全面升级和创新开发模式，增大效益辐射范围
将乡村旅游房地产开发模式全面升级，延伸农业产业链，利用都市综合体和休闲农业开发理念，统一标准、品牌、生产技术，形成规模效应和品牌效应，发展成为集农业、科技、贸易、会展、休闲和文化为一体多功能、高效率、大体量的农业综合体。由于项目体量大，直接实现城乡联动效应，不仅提升房地产企业参与积极性，也将增大项目辐射范围，有助于偏远地区基础设施完善。利用项目品牌效应，引入连锁经营开发理念在不同地区结合实际进行专业复制开发，扩大规模效益，提高房地产商投资收益水平。
3.4政府加大扶持力度，拓宽融资渠道
长沙市政府应加大农村基础设施建设投入，利用优惠政策鼓励房地产企业与偏远贫困村镇结成帮扶对子通过捐赠方式参与建设，有效改善农村居住环境，提升居住水平。通过盘活农村土地资本，拓宽农村建设融资渠道，保障房地产企业参与新农村建设资金安全，缓解项目初期资金压力，提高项目抗风险能力。
3.5 加快城镇化，推进城乡一体各项制度改革
由于农村土地流转仍具有一定局限性，大多房地产企业对参与新农村建设持观望态度。随着长沙城镇化推进，两型村镇房地产开发的核心客户应不再局限于农民，必须破除制约城镇化发展的体制障碍。通过农村建设用地制度、户籍制度，金融制度和保障体系一系列改革，房地产企业将在规范有序城乡一体土地市场参与农村城镇化建设。
4结论
乡村旅游房地产开发模式作为现阶段长沙两型村镇房地产开发普遍模式，抓住旅游作为链接点，实现农业与房地产有效对接，推动农业产业结构调整进行农村房地产开发，有效改善长沙农村居住环境和降低政府财政压力。但是房地产企业首要关注的资金的安全性以及赢利能力问题依然没有得到有效解决。随着城镇化建设推进，政府应破除城乡二元结构，减轻在农村房地产方面的税收，有效引导房地产企业利用其专业开发优势参与长沙农村各项建设，进一步激发其参与热情。房地产企业应加强与政府的合作，结合利用当地地域、自然和人文环境的特点全面升级现有开发模式，实现城乡一体化开发，在取得规模效益的同时塑造企业良好的社会形象，显著提升社会综合效益。
参考文献：
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[2] 乡村游[EB/OL].http://wenku.baidu.com/view/f7aaa10716fc700abb68fc93.html
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作者简介：王文萱，女，1979年生，湖南农业大学工学院工程管理教研室讲师，研究方向：房地产经营管理。