季度报告
2020年 第二季度
物 流 仓 储 市 场正 逐 步 回 暖
第二季度，随着市场需求持续释放，上海工业地产市场逐渐复苏。
六月份的中国制造业采购经理指数（PMI）为50. 9%，较上月上升0.3 个百分点，连续4 个月维持在50% 以上。
概 览 和 展 望
据上海市统计局数据显示，2 02 0 年上半年，上海市地区生产总值为人民币 17,356.80亿元，比去年同期下降2.6%，降幅比一季度收窄4.1个百分点。自第二季度，全市工业生产连续3个月实现当月增长，累计降幅逐月收窄。全市规模以上工业总产值比去年同期下降6.3 % 至人
民币15,014.75亿元，降幅比一季度收窄
11.1个百分点。其中，6月份完成工业总产值人民币3,180.91亿元，比2019年同月增长5.9%。
在一批大项目带动下，全市制造业投资比2019年同期增长20.1%。上半年，工业生产恢复较快，全市工业战略性新兴产业总产值人民币5,976.18亿元，比2019年同期增长5.5%，增长势头明显。
上半年，全市外商直接投资实际到位金额102. 82 亿美元，比2019 年同期增长 5.4%，增速比一季度提高0.9个百分点。第三产业外商直接投资实际到位金额增长13.2%，占全市的比重为95.3%。
下半年，市场将保持平稳增长的发展态势，预计将有超过2 5.5 万平方米的物流仓储面积入市，空置率将在短期内小幅攀升。租赁方面，受疫情影响业主仍保持谨慎的态度。未来6个月物流地产租金预计将保持平稳增长。
资
资[1]料物来流源仓：储莱租坊金研为究含部税合同租金，涵盖保税和非保税市场
预测
厂房租金
人民币1.3元/平方米/天
物流仓储空置率
12.0%
1.0个百分点
物流仓储租金
人民币1.58元/平方米/天
1.9%
物流仓储新增供应
256,287平方米无
2020年第二季度按季变幅
(2020年第三季)
图一：上海工业市场参考指标[1]
资料来源
资料来源：莱坊研究部
2022
2021
2020
200,000
0
宝山
浦东青浦松江奉贤金山
00,000
800,000
600,000
400,000
1,0
图二：上海物流仓储物业未来供应
平方米
物 流 地 产
6 月份，物流业景气指数继续保持平稳回升的态势。2020 年6 月，中国物流与采购联合会发布的中国物流业景气指数为54.9 %，较上月回升0.1 个百分点；中
国仓储指数为50.7%，较上月回升0. 3
个百分点。
第二季度，上海物流仓储市场有较为明显的回暖，全市平均租金环比增长1.9%
至每天每平方米人民币1. 58 元。其中保税仓库租金维持在每天每平方米人民币 1 .4 元，非保税仓库租金环比增长3% 至每天每平方米人民币1.65元。
第二季度，上海物流仓储市场的仓库总存量升至762 万平方米，其中保税仓库总量达到逾215 万平方米。保税仓库中近97% 的存量面积集中在浦东新区，其中浦东临港占比50%。
0.0 -2%
0.0 -2%
Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1 Q2 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
资料来源：莱坊研究部
环比涨幅%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
物流仓储租金（左轴） 环比涨幅（右轴）
人民币/平方米/天
1.8
1.6
1.4
1.2
1.0
0.8
0.6
0.4
0.2
图三：上海物流仓储物业平均租金及环比涨幅
三个新项目竣工交付，总计为市场带来
个项目位于浦东，分别是浦东机场区域约25.6
个项目位于浦东，分别是浦东机场区域
第二季度，受疫情影响，冷链运营商的仓的丰树欧罗二期改造项目和浦东临港的自贸联发五期仓库项目。受新供入市影响，第二季度上海整体空置率环比小
第二季度，受疫情影响，冷链运营商的仓
赁需求也有所增长。一化妆品行业在平储需求保持稳定增长。上海松江宝湾在第二季度有12,000 平方米的冷链类租户迁入。
赁需求也有所增长。一化妆品行业在平
米的物流仓储面积。安上海奉贤物流园区续租20,000
米的物流仓储面积。
厂 房
资料来源：莱坊研究部Q1 Q2Q3Q4Q1
资料来源：莱坊研究部
Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
-3%
0.0
环比涨幅%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
0.2
0.4
0.6
环比涨幅（右轴）
厂房租金（左轴）
人民币/平方米/天
1.4
1.2
1.0
0.8
图四: 单层厂房平均租金及环比涨幅
稳定，单层厂房平均租金保持不变，维持
联东u谷上海宝山国际企业港内有一独栋厂房，可分层出租出售，可租面积区间为2,400-8,000平方米，报价为每天每
平方米人民币0.75-1.4元。除此之外，联东u谷上海闵行马桥人工智能产业园预计将于2020 年第四季度交付，可租面积为2,400-7,700平方米。
近期利好政策陆续落地，加速新能源 汽车产业发展。5 月27 日，位于上海临港产业区的特斯拉超级工厂二期项目即将进入全面封顶阶段，建成后将主 要用于Model Y车型的生产。6月30日，积塔半导体临港新厂正式投产。该项目总投资人民币359 亿元，占地面积23 万平方米，建成投产后将进一步帮助完善上海打造集成电路产业高地布局。
销 售 与 投 资
4 月 21 日，乐歌集团 、亿万豪剑桥和 Bouwinvest宣布与一家来自海湾合作委员会（GCC）成员国的投资方一起，顺利完成乐歌中国新物流开发基金的首期募集。该基金拥有超过8 亿美元的投资额度，将于核心市场投资开发高质量的土 地 市 场
资料来源：上海国土与资源管理局，莱坊研究部14%8%49%7%7%6%3%5%嘉定奉贤宝山崇明松江浦东金山闵行青浦图五: 2020年第二季度上海一手工业用地成交各区占比（按成交面积计）1%历经疫情，上海土地成交速度加快。
资料来源：上海国土与资源管理局，莱坊研究部
14%
8%
49%
7%
7%
6%
3%
5%
嘉定
奉贤宝山崇明松江浦东金山闵行青浦
图五: 2020年第二季度上海一手工业用地成交各区占比（按成交面积计）
1%
图六: 2020年第二季度各区工业用地一级市场成交单价百万元/亩 2.5 2.0 1.5 1.00.50.0资料来源：上海国土与资源管理局，莱坊研究部第二季度崇明区仅成交1 幅地块，该地块由沪东中华造船（ 集团）有限公司摘得，成交面积为142 万平方米。由于该地块为2020 年上半年出让的最大工业用地，
图六: 2020年第二季度各区工业用地一级市场成交单价
百万元/亩
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
资料来源：上海国土与资源管理局，莱坊研究部
从成交价格来看，第二季度工业用地平均成交地价最高的是浦东新区，土地单价达每亩人民币195 万元。排名第二的是宝山区，土地单价为每亩人民币1 13万元。崇明区的土地单价相对较低，为每亩人民币25万元。
物流及工业设施，服务大北京、上海、广州以及中国中西部地区的核心区域。
5月6日，物流基础设施投资开发运营商新宜中国与由摩根资产管理建议的机构投资人宣布，通过特殊目的公司设立工
业物流合资公司，共同投资位于中国现代化物流设施。首批合作项目包括由新宜开发和运营的高品质成熟物流仓储设施，总价值约为6 亿美元，项目分布于上海、南京、苏州等城市。
浦东
宝山
青浦
奉贤
闵行
松江
嘉定
金山
崇明
上
上 海 各 区 物 流 仓 储 租 金 图
1.7 - 1.9
1.3 - 1.4
嘉定
1.7 - 1.8
宝山
1.8 - 2.0
高
低
1.7 - 1.8
青浦
1.5 - 1.7
松江
普陀
1.8 - 2.0
闵行
1.7 - 1.9
1.4 - 1.6
浦东
1.4 - 1.6
1.3 - 1.4
金山
奉贤
1.3 - 1.5
1.2 - 1.4
浦东临港
物流仓储总存量
762
万平方米
资料来源：莱坊研究部
注：租金为含税合同租金，人民币/平方米/天; 红色数字代表保税仓库租金水平，黑色数字代表非保税仓库租金水平
租 金