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作者简介：陈静（1987-），女，陕西延安人，西安建筑科技大学，硕士研究生，研究方向：老年工程与老年保障。
摘要：养老地产市场主要是由开发商、政府及消费者参与形成的。各参与主体在养老地产市场的规则下，以追求自身利益最大化采取不同策略，从而形成了复杂的关系。本文利用博弈分析法，分析养老地产市场上的参与者之间相互博弈的结果，最后对养老地产市场参与主体提出建议。
关键词：养老地产；博弈；参与者
一、前言
2010年第六次人口普查数据显示，我国60岁以上人口已达到1.776亿，占总人口13.26%。估计到2050年，60岁以上人口将达4.3亿—4.5亿，占总人口的1/3[1]。按照《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》公布的数据，截至2010年底，全国各类养老机构养老床位314.9万张，床位数占老人总数比例仅为1.77%，也就是说，每千名老人拥有床位数为17.7张[2]。在老年人口快速增加的社会阶段，公共福利养老资源已经不能满足养老群体的需求。面对具有巨大潜力的养老地产市场，越来越多的企业进入养老地市场。养老问题涉及到社会保障领域、社会福利领域以及社会稳定领域等方面，关注养老问题是国家落实科学发展观，发展和谐社会的的重要因素。养老地产从土地获取开始，经开发建设，到流入消费者手中等各运行过程中，都涉及到开发商、政府和消费者等各方的利益[1]。养老地产既有市场运作又有服务社会的两重性，因此，养老地产项目的开发更具挑战性和社会性。
本文试图利用博弈论的分析方法，针对在土地市场与养老地产消费市场中各主要参与者的市场行为进行分析，最后对养老地产市场各参与者提出一些建议。
二、政府和开发商在土地市场的博弈
土地市场就是将土地及地上建筑物与附着物视作商品进行交换的综合。而土地资源具有稀缺性，致使土地供给缺乏弹性，其配置具有较明显的行政的。2001年国土资源部《划拨用地目录》，规定对非营利性老年人社会福利设施用地，应由建设单位提出申请，经批准可以划拨方式供地[3]。2014年4月，国土资源部第7次部长办公会议指出，将养老用地纳入国有建设用地供应计划，经养老主管部门认定的非营利性养老用地，可采取划拨方式供地；营利性养老用地，应以租赁、出让等有偿方式供地[4]。目前政府在养老地产的土地市场中的行为主要是鼓励行为，先构造政府与养老地产开发商选择的“支持模型”，如表1政府与养老地产开发商博弈。
表1政府与养老地产开发商博弈
养老地产开发商
获利不获利
政府
支持C-S（t），-cC-F-S（t），-c+F
不支持C，-c-L，0
其中，设养老地产开发商获得政府支持后，政府可以获益t，政府对养老地产的支持成本为S（t）。设c表示获利养老地产开发商的土地成本，养老地产开发商不获利时，政府支持获利为C。因此，养老地产开发商在获利时完成养老地产开发，政府支持的收益为C-S（t），在其不支付额外费用进行有效支持，收益就直接是获益C。
如果养老地产开发商不获利，不能获得政府的支持，推出市场，则对社会损害为L。再设政府发现养老地产开发商不获利，给予其更多的支持，其成本为F。由此可知，当政府发现其不获利给予更多支持后，获得收益为C与更多支持成本F之差，其总收益为C-F-S（t）；而养老地产开发商的成本为c-F，否则是0。
进一步分析可知：当支持的成本达到上限时，养老地产项目所能获得的利益小于政府采取支持政策所支付的成本，则政府将会放弃支持，养老地产开发商就会不获利，就会推出市场。如果调整支持力度F，则当F减少时，意味着政府的支持力度降低，对养老地产开发商的获利具有一定的影响，政府支持的成本会大于养老地产开发商不获利开发带来的风险，养老地产开发商退出市场的可能性较大。当F增大时，政府的支持力度增大，养老地产开发商获得利益的可能性就越大，但如果一味加大政府支持力度，一旦政府支持力度稍有放松，就会导致养老地产开发商损失巨大。因此，政府支持力度F的大小需要把握一定限度。
通过以上对政府与养老地产开发商之间的博弈分析，可以得出，政府对养老地产的支持需要坚持适度原则，才能达到对养老地产行业进行正确引导和有效控制的目的。
三、开发商与消费者在养老地产交易市场的博弈
当前我国养老尚处于起步阶段，养老地产市场中一方面是供小于求、开发投资很热，另一方面养老地产空置率高居不下，消费者的有效需求得不到满足。养老地产市场中主要的利益相是养老地产开发商与消费者。依据博弈论中的“囚徒困境”模型假设养老地产市场中只存在一个养老地产开发商和一个消费者，二者之间的博弈如表2所示。
表2养老地产开发商与消费者之间的博弈
消费者
等待消费
养老地产开发商
保持价格-4，-46，-3
降低价格-3，66，6
需要说明的是，养老地产的价格是与养老地产的服务水平、配套设施之间相关的。从表2我们知道，对于养老地产开发商而言，消费者的选择有等待和购买两种，倘若消费者选择等待，就养老地产开发商而言，保持价格为-4，降低价格为-3，由于任何个体都是理性地个体，因此养老地产开发商更可能选择降低价格；倘若消费者选择消费，则养老地产开发商的保持价格为3，降低价格为6，养老地产开发商可能还是会选择降低价格。因此，在养老地产开发商与消费者博弈中，无论消费如何选择，养老地产开发商都是降低价格。同理，不论养老地产开发商如何选择，消费者的选择都将是消费。
因此，养老地产开发商和消费者之间的博弈结果是养老地产开发商降低价格与消费者的消费。然而，这种结果也取决于降价的幅度和消费者对降价的预期值是否符合。
四、结论与对策
在养老地产市场中，围绕着利益进行博弈的主题有政府、养老地产开发商及消费者。在这个朝阳产业的市场中，政府的支持政策还很不全面，面对养老地产开发企业的利润，政府有可能会采取中立的行为，以使共同获取利润。然而在这个过程中，消费者是弱势群体，对养老地产信息的掌握较少。消费者更多的是从政府、养老地产开发商手中获取信息。为解决上述问题，政府、养老地产开发商、消费者应从以下几方面入手：
首先，政府的职责最重要的是解决养老问题。政府要搞好中低端的养老服务，需要加大养老服务设施的投入力度。让那些“老无所养”群体能够在年迈之际健康、安全的养老。让那些中产阶级能够健康、舒适的养老。在我国“未富先老”的国情下，解决中产阶级的养老问题将会成为我国养问题解决的突破口。对于高档养老地产，需要政府与市场共同调节。
其次，建立健全发展养老地产的相关政策与制度，规范养老地产市场的发展。政策与制度是保证市场正常运行的屏障。由于我国养老地产市场发展处于起步阶段，关于养老地产发展的政策与养老地产市场的制度还很不健全，各相关部门应当加快这方面建设的步伐。通过这样的方式，可以在养老地产市场中体现出有序和公平，才能规范养老地产市场，保证养老地产市场健康发展，保证老年群体“老有所养”，保障社会利益和人民群众的利益。
再次，养老地产开发商应该树立品牌意识。现有知名的养老地产都是有房地产商转换而来，其销售的品牌效应依靠的是房地产企业的品牌。因此，其他领域的养老地产开发商应该提供优质的产品与服务，其高其在养老地产市场领域的知名度，以获取利润。
最后，消费者应该保护自己合法的、正当的利益。对于消费者而言，多数的信息是从养老地产开发商和政府手中得知，带有某些特殊性质，使市场实际状况不能如实反映。而且大多数消费者不是养老地产业内人士，专业知识缺乏，搜索信息的成本较高。因此，消费者应该大量收集相关信息及专业知识，保护自身权益。（作者单位：西安建筑科技大学管理学院）
参考文献：
[1]田菲，于一凡《中国养老地产浅析》，上海城市规划，2013年
[2]《未富先老怎么养？养老床位到底有多缺》人民网
[3]廖永林，雷爱先等《养老用地政策研究》，中国土地2013年
[4]郄建荣《非营利性养老用地可以划拨》，法制日报2014年